压力测试

联邦预算刚刚出手削减投资房税收优惠，

澳洲拍卖市场马上迎来了第一次 “压力测试” 。

结果显示：

买家市场正在进一步形成，尤其是悉尼，降温迹象明显。

而墨尔本的表现，反而相对较好。

根据Domain最新数据：

预算公布后的首个周末，悉尼初步拍卖清盘率跌至51%，

比前一周再低4个百分点，部分指标甚至创下自2020年疫情封锁以来最弱水平。

相比之下，墨尔本表现稍微好一些，

初步清盘率升至60%，比前一周反而提高了4个百分点。

不过，业内普遍认为，60%的清盘率其实也只算 “市场平衡线” 。

一般来说：

高于60%，意味着房价有上涨动力。

低于60%，则通常意味着市场开始转弱。

而墨尔本后续正式数据往往还会下修，因此最终结果依然可能跌回“疲软区间”。

虽然两大城市都偏弱，但市场普遍认为，悉尼受到预算冲击更明显。

原因也很直接——当地投资者占比更高。

联邦预算宣布，未来购买 “现有二手投资房” 将不再享受负扣税，

资本利得税（CGT）优惠也同步缩水，只保留新房和楼花项目的税收优惠。

不少投资者在周末选择暂时观望，不再积极出价。

目前市场上很多投资者仍在研究政策细节，包括到底该不该调整投资策略。

不过，投资者并没有完全消失。

业内人士指出：

一部分资金仍然看好长期资本增值潜力，

而一些短期退场的投资者，也可能在弄清楚新政策后重新回归市场。

SQM Research创始人Louis Christopher表示：

新税改确实吓退了不少买家，尤其是投资者。

但等市场适应之后，他们会回来的。

相比之下，墨尔本市场受预算影响较小。

原因之一，是墨尔本过去一年本来就更偏向首次置业者市场。

由于房价涨幅长期落后悉尼，

加上维州自2024年起提高第二套房土地税，投资需求本身已经偏弱。

与此同时，相对更低的房价，也让首次购房者更容易入场。

LJ Hooker研究主管Mathew Tiller表示：

过去12个月，墨尔本首次置业者活跃度明显高于悉尼。

过去几年墨尔本房价增长较慢，因此可负担性明显优于悉尼。

而首次置业者本身并不会受到预算税改影响，

他们还持续受益于联邦政府低首付购房计划。

当然，市场降温并不只是因为税改。

事实上，在预算公布前，拍卖市场已经明显转弱。

目前的市场状态，已经有点接近2022年澳洲房价大跌时期。

当时澳洲央行开始快速加息，现金利率从接近零一路上升。

而今年，澳洲央行又已经连续三次加息，现金利率重新回到4.35%。

目前，市场还担忧未来可能进一步加息。

再加上生活成本上涨，以及中东局势引发的经济不确定性，

越来越多买家开始变得谨慎，不愿轻易追高。

Domain研究主管Nicola Powell表示：

其实从4月开始，拍卖市场已经明显转弱，不少卖家甚至主动撤拍。

她说：

我们原本就已经看到主要拍卖市场开始疲软，

而这个周末说明，预算又进一步加剧了市场的不安情绪。

不过，这并不意味着市场全面崩盘。

业内指出，目前市场出现明显 “分化” 。

普通房源销售难度上升，但优质房源依然抢手。

Powell表示：

虽然买家对价格更加敏感，但市场正在出现明显的 “追逐优质资产” 现象。

换句话说，真正地段好、品质高的房子，依然会吸引多人竞争。

想靠市场降温 “捡漏” 优质房产的买家，未必真能如愿。

至于接下来市场会怎么走，多数机构仍偏谨慎。

Louis Christopher认为：

今年剩余时间，拍卖市场大概率都会维持疲软状态。

2020年澳洲拍卖市场出现类似低清盘率时，政府随后很快推出刺激政策。

但如今情况不同。

我看不到澳洲联储短期内有降息迹象，反而还有继续加息风险。

而联邦政府刚推出这些税改，

也不太可能马上再回头出台有利投资者的新政策。

来源：domain

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