但专家提醒：也悬

随着联邦预算案宣布保留新建住宅的负扣税优惠、

但取消二手投资房相关税务优惠，澳洲 “楼花公寓” 市场重新受到关注。

根据工党政府的新税改方案：

从明年7月起，购买二手投资房的买家将无法再享受负扣税优惠，

但新建住宅依旧保留相关税务减免。

这意味着，新公寓理论上将变得更具吸引力。

不过，业内人士指出，一个现实问题是：

未来接盘的新买家，可能无法享受到同样的税务优势。

Quantify Strategic Insights数据主管Angie Zigomanis长期研究楼花公寓市场。

他表示：

楼花公寓的首次转售表现，通常明显弱于普通二手房。

他说：

我们发现，楼花公寓从最初购买到首次转售之间的涨幅，

往往远低于同期普通二手公寓的涨幅。

Zigomanis认为：

过去很多投资者购买新公寓，本质上是冲着新房折旧抵税等税务优惠去的。

但问题在于，下一位买家往往无法再获得同样的税务利益。

他说：

未来购买新公寓的人，会发现自己手里的资产，

只能卖给一个已经没有同样负扣税和折旧优惠的买家。

除非整体市场出现非常强劲上涨，否则转售时很可能赚不到钱，

因为下一位买家不会愿意接同样价格。

Cotality研究总监Tim Lawless也表示：

过去十年，市中心高层公寓整体表现明显弱于郊区House & Land市场。

尤其是在大量新公寓集中供应的区域，房价增长普遍疲弱，甚至出现下跌。

数据显示：

过去10年，悉尼Olympic Park公寓价格下跌15.1%；墨尔本CBD公寓价格则下跌8.4%。

截至去年12月季度，墨尔本市区出售的公寓中，接近一半属于亏损出售。

悉尼Parramatta这一比例也接近29%。

澳洲住房与城市研究院（AHURI）负责人Michael Fotheringham表示：

新公寓表现好不好，很大程度取决于产品类型和地段。

他说：

Docklands当年大量建的那种小户型studio公寓，基本没怎么升值。

墨尔本过去十年公寓供应实在太多了。

相比之下，他认为悉尼部分公寓转售表现较好，

一个重要原因是供应没有墨尔本那么夸张。

25岁的悉尼机械厂老板Jordan Galea，2021年首次考虑买投资房时，也研究过楼花公寓。

他说，当时自己对投资几乎 “一窍不通” ，但知道房地产至少算是 “比较稳” 的资产。

最终，他没有买楼花，而是在自己居住的Hawkesbury地区买了一套House。

他说，楼花公寓虽然门槛较低，但strata管理费等长期成本让他犹豫。

不过，他并未完全否定楼花投资。

他说：

如果还能保留负扣税优惠，而且价格和地段合适，我觉得楼花也不一定是坏选择。

他的投资顾问Gianni Musumeci则明显更谨慎。

他说：

我到底是要为了税务优惠，跑去买一套千篇一律的远郊房子，

还是去买供应过剩、而且经常有质量问题的公寓？

Musumeci认为：

真正长期投资的人，不能只盯着税务优惠。

投资最重要的问题是：

它到底能不能帮我实现长期财务目标？

我有没有能力长期持有？

59岁的墨尔本商业顾问Lisa Guglielmino过去5年开始布局退休投资，

目前持有一套位于墨尔本西部Eynesbury的House & Land，以及一套昆州公寓。

不过，她坦言，目前投资压力并不小。

她说：

Eynesbury那套房到现在都没涨价。

租金也几乎没涨，但利率却涨了很多，我们实际上一直在贴钱。

不过，她仍希望长期能获得回报：

我们是在赌10年后，它会是一笔很好的投资。

她的贷款经纪Jonathan Lee也表示：

目前很多金融机构甚至都还没搞清楚未来该如何执行新规。

他说：

我现在给客户的建议就是，先别动。

银行接下来到底怎么操作？

会不会贷款申请里多一个 “这是新房还是旧房” 的选项？

现在大家都还不知道...

来源：age

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