澳洲最新推出的房地产税改，正在引发澳洲楼市和投资圈剧烈震荡。

一方面，政府坚称：

新政策将让首次购房者在拍卖市场上更容易击败投资者。

另一方面，房地产行业则警告：

大量投资者可能因此撤离市场，最终推高租金。

而有一类长期跑输市场的资产，却有望迎来翻身之日。

根据联邦预算案：

从2027年7月起，负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）优惠，将只保留给新建房投资者。

现有投资房东则被 “祖父条款” 保护，不受影响。

新的资本利得税计算方式，也只针对2027年7月之后产生的新增资本收益。

工党政府希望，通过税制调整，

把投资资金从“炒存量房”，引导到新建住宅市场。

财政部预计：

新政策未来几年会让房价涨幅下降约2%，中位租金每周最多上涨2澳元。

预算文件同时预测：

税改可能导致未来十年少建约3.5万套住房，

但政府相信，通过额外住房基建投资，仍能额外增加约6.5万套新房供应。

多数银行和经济学家周三基本认可财政部预测，

但也警告，市场情绪可能导致短期波动远超官方预期。

澳洲最大银行CBA预计：

未来几年房价可能比原本低约3%。

按目前澳洲平均房价计算，相当于减少约2万澳元，

不过这一变化会分散在三年多时间里逐渐体现。

CBA高级经济学家Trent Saunders表示：

市场情绪变化，可能导致短期房价跌幅超过基本面本身所反映的程度。

而不少分析人士认为：

未来投资者会更倾向于高收益的新建公寓，

联排别墅和以及build-to-rent项目，

而不是传统独立屋。

RSM Australia房地产专家Adam Crowley称：

这是澳洲十年来最大规模的房地产税制重构。

他说：

未来 “楼花公寓” 、联排别墅以及build-to-rent项目，

将首次在税制层面获得明显优势。

Macquarie分析师则指出：

新政策可能会让银行对投资者的贷款额度下降10%至20%，

进一步压制房价增长。

不过，也有经济学家认为，市场可能正在 “过度恐慌” 。

e61 Institute研究经理Nick Garvin表示：

虽然未来投资者不能再像现在一样，用租金亏损直接抵扣工资收入，

但仍然可以在未来出售房产时，用亏损抵扣资本收益。

他说：

短期内市场可能会出现过度反应，但实际影响未必像很多人担心的那么大。

相比金融界相对温和的态度，房地产行业则普遍反应激烈。

Finance Brokers Association of Australia警告称：

如果未来房价或租金明显上涨，政府应该撤回这项改革。

协会临时CEO Peter White表示：

在租赁房源减少、人口继续增长的情况下，很难想象租金不会进一步上涨。

Housing Industry Association也警告：

虽然新房建设吸引力可能提高，但整体住宅投资规模可能下降。

该机构首席经济学家Tim Reardon指出：

大型投资者、自管养老金基金以及拥有大量房产的人，

未来可能会通过公司结构等方式避税。

房地产买家代理协会则表示：

由于预算案前关于税改的巨大不确定性，许多投资者近期已经暂停买房计划。

协会主席Melinda Jennison称：

如果这些政策打击投资，市场上的出租房就会减少，租金自然会上涨。

租客会比整个市场更早感受到痛苦...

来源：domain

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