规则先搞清楚

澳洲联邦政府最新税改细则公布后，有税务专家发出提醒：

计划拆除重建或开发双拼住宅的业主，最好重新评估时间安排，

否则可能面临意想不到的资本利得税（CGT）后果。

专家指出：

对于考虑拆房重建自住房的业主而言，如果没有迫切需要，

最好等到2027年7月1日之后再启动工程。

原因在于，工党政府新税法将在2027年7月1日切换至新制度，

当天将被视为一个资本利得税（CGT）计算节点。

根据现行规定：

自住房资本利得税豁免适用于住宅本身，而不是空置土地。

也就是说：

如果2027年7月1日当天，

业主的土地上没有住宅，例如旧房已经拆除、新房尚未建成，

那么截至当天累计产生的资本增值，可能无法享受自住房CGT豁免。

专家举例称：

即使一套房屋已经作为自住房居住了30年，

只要拆除重建过程中恰好在2027年7月1日没有房屋存在，

这30年来积累的CGT豁免都有可能失效。

过去，这种情况通常不会出现问题。

因为法律允许业主在建房期间继续把空地视为自住房的一部分，

只要新房建成后尽快入住，并居住至少三个月即可。

但新税制实施后，这一规则的适用方式发生变化。

尤其对于预算案公布前就已启动重建项目，

但无法在2027年7月1日前完工的业主而言，影响尤为明显。

专家甚至半开玩笑地表示：

如果想避免踩坑，一种办法是在施工期间把房车停在土地上居住。

与此同时，新税制也可能为部分计划开发双拼住宅的业主带来意外利好。

按照以往规定：

如果自住房改建为双拼住宅，

通常只有自住的一套能够继续享受自住房CGT豁免。

另一套出售时，其成本基础仍按数十年前购房成本计算，

因此应税资本利得可能非常高。

但在新制度下，只要等到2027年7月1日之后再开始项目，

此前所有房产升值都可以继续享受自住房CGT豁免。

更重要的是，新制度规定：

自2027年7月1日起，房产的成本基础将按当日市场价值重新计算。

未来无论再分割土地还是出售物业，

资本利得都只按2027年7月1日之后新增的升值部分计算，

大幅降低未来CGT负担。

不过，专家提醒：

如果开发项目属于建房后出售，而非继续作为自住房，

则相关利润通常不会按照资本利得税征收，而是按商业收入纳税，

因此具体税务处理仍需结合项目实际情况分析。

同时新税制实施后，小型房地产开发的税务规划也将发生明显变化，

部分情况下，以商业经营方式纳税甚至可能比缴纳资本利得税更有利。

原因在于，新税法引入30%的资本利得最低税率，

而普通个人所得税的平均税率只有在年收入超过22.7万澳元左右时才会达到30%。

对于部分开发项目而言，作为商业收入纳税，整体税负反而可能更低。

税务专家最后提醒：

新税制改变了许多原有的房地产税务规划逻辑，

准备拆房重建或开发住宅的业主，在作出决定前应先寻求专业税务意见。

来源：age

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